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新築はどんどん減って行くし、単価や総額は簡単には伸びない。いきおい、リホームが注目‥で、ぼちぼち芽を出しつつあるリニューアル商売。中古住宅を仕入、リホームして付加価値を付け販売する。先陣は積水ハウス。
投資用と違い、売り買い双方の性能へのまなざしと要求は切実だ。リホーム前の仕入価格はいくらになるのか。注目点はそこ。
積水の場合の「買取価格」は、リホーム完成品の販売価格を「新築の７割程度」と設定して、仕入から販売までの付加価値を差引いて算出。教科書どおりの理念的なやり方で買取価格を決める由。
だから、市場の常識である築２０年で評価額ゼロ」なんてことは無い。これは画期的なことだ。
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冷泉彰彦さんのレポートする米の住宅観に注目した。
頻繁な買い替えと住まいながらの価値アップについては、以前から見習うべき住居のあり方と思われてきた筈なのに、例のサブプライムローンの問題を聴くにつけ、何がマズいのかよく分からなかった。
冷泉さんによれば、住居観については、まだ健全とのこと。
『土地だけの価値よりも、上物を含めた中古住宅が財産価値となる。中古物件の価値はそれほど下落しない、むしろ穏やかに上昇するというのがアメリカでは人々の常識』
前から言われててみんなが知ってる。だけど、これは、なぜなんだろうか。
『（バブルで）家の値段が上がると、担保能力が上がるので、その分を「エクイティローン」という形で借り増しして家計を保つことができる、あるいは家の価格が上がった分ローン全体を借り換えてより有利なものに変える』
これも順当。転勤や転職のたびに借り換えや借り増しをする。
『差押え物件を競売にかけても、ローンの残高に満たない場合は差額は免除されるのが普通』『生存権を守るために、多くの州法で住宅ローンはこの「ノン・リコース」でなくてはならない、という条件がつく』
へぇ、そうだったのか。債務者が支払い不能になっても、家を失うだけで破産する訳ではない。頻繁な売買と頻繁な競売というわけなのかなぁ。
『昔あった住宅ローンでの人種差別の反動として、低所得層にも、持ち家マーケティングが積極的に行われた』
ゆとり償還のような変動金利ローンで、はじめの２年間を破格の有利さで、高金利ローンに導くものだった由。このあたりが発生源だったか・・と。
『「住宅ローン紹介会社」が数多く活動して積極的にセールスをしている。‥そうしたセールス会社の多くは独立系で、成約した途端に債権を大手に売却するか、元来が仲介手数料を稼ぐだけのビジネス』
貸し手にとってはハイリスク‐ハイリターンの債権だから、リスクを確定して売買する「割り引き」のような手法でヘッジされる。リスクを煮詰めて買い取る金融組織はあまた在る。住居価格が上がり続けるバブルのなかでの金融工学が何処かで間違えた」と言う事らしい。
２００６年に大量に組まれた変動金利ローンが、金利優遇期間の２年目を越える２００８年にもまた大きな問題が起きることも憶測されているとか。
ただ、シンプルなローン制度のもとで大量の住宅が売買され、バブル崩壊でも、淡々と競売で捌けて行くらしく、流通自体は円滑に機能していて、
『昨今のご時世では、競売物件の販売業者がずいぶん動いているようで、差し押さえになった家が空き家となって晒されるという光景はそんなにない』
てことらしい。
体質は健全だが、数値解頼りの金融工学が、現実を十分に掬い上げられなかった未熟さを露呈したのだと。冷泉さんは「ラムズフェルト流ピンポイント戦術」の破綻になぞらえていたなぁ。
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で、一体いくらになるのかなと、わが国の中古流通の入口部分を覗いてみる。
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